Что меняется с 1 октября
С 1 октября условия семейной ипотеки пересмотрены — об этом напоминает экономист Михаил Задорнов в комментарии для телеграм-канала «Ипотека в России». Он оценивает эти изменения как «жёсткий, неизбежный и абсолютно необходимый демонтаж перегретой системы». По его расчётам, в 2026 году выдачи ипотечных кредитов составят 4,2 трлн рублей, тогда как в 2025-м ожидается 4,5 трлн. За январь–август 2026 года на льготные программы пришлось 60% всех выданных кредитов, а в четвёртом квартале их доля, по прогнозу Задорнова, опустится до 35%.
Бюджетный счёт льгот
Главный аргумент в пользу сворачивания — растущая нагрузка на казну. В 2021 году компенсация банкам по всем льготным ипотечным программам обошлась бюджету в 47 млрд рублей, в 2022-м — в 245 млрд, а в 2025 году расходы достигли 2 трлн рублей. Эта сумма, отмечает экономист, сопоставима с платежами по всему госдолгу России (3,2 трлн рублей). Причём обязательства носят длящийся характер: выплаты растянутся на годы. Задорнов напоминает, что источник этих средств — налоги граждан, и призывает не отделять «свой карман от государственного». Сворачивание новых выдач, по его оценке, позволит снизить траты на обслуживание льготных программ до 1,3–1,4 трлн рублей уже в следующем году.
Стройка на перепутье
Объём жилья в стадии строительства пока остаётся на рекордной отметке — 121 млн кв. м, или около 2,5 млн квартир. Однако запуск новых проектов за восемь месяцев 2026 года упал на 15%. Это, предупреждает Задорнов, неизбежно замедлит ввод жилья и ударит по смежным отраслям — металлургии, деревообработке, производству цемента. Не исключены банкротства застройщиков: в зоне риска те, кто в период ажиотажа привлёк дорогие бридж-кредиты на покупку новых участков, не просчитав финансовую модель.
Ценовой разрыв начнёт сокращаться
С 2020 по 2024 год, после запуска массовой и семейной льготных программ, средняя стоимость квадратного метра в стране выросла на 70%, а в отдельных регионах — вдвое, тогда как зарплаты прибавили лишь 35%. Разрыв между ценами на первичном и вторичном рынках достиг 25–30%. Застройщикам было выгодно завышать цены: низкая ставка по льготной ипотеке позволяла покупателю платить, а разницу субсидировал бюджет.
Теперь, по мнению Задорнова, «допинг» сократится, спрос начнёт перетекать на вторичный рынок, а разрыв между новостройками и готовым жильём сузится до 10–15%. Девелоперы не станут напрямую переписывать ценники вниз — номинальная стоимость будет стагнировать или расти незначительно. Реальное удешевление произойдёт не за счёт субсидий, а благодаря росту доходов семей.
Что это значит
Для покупателя квартиры новый расклад означает более предсказуемый рынок. По оценке Задорнова, на балансировку потребуется около двух лет: к концу 2028 года соотношение зарплат и стоимости квадратного метра вернётся к уровню 2019-го, если не случится глобальных потрясений. Уже сейчас заметен сдвиг: за два года после отмены массовой льготной ипотеки на новостройки первичка подорожала на 15%, а номинальные доходы населения выросли почти на 45%. Опыт 2015 года, когда ввод жилья упал на 15%, а отрасль восстановилась к 2019-му естественным путём, экономист считает доказательством способности рынка к саморегуляции. Пока же тем, кто планирует покупку, стоит внимательнее считать итоговую стоимость кредита и не рассчитывать на возврат прежних льготных условий.
Источник: Telegram: Ипотека в России
Комментарии 5