Что изменилось в семейной ипотеке
С 1 октября 2026 года вступили в силу очередные поправки в программу семейной ипотеки. Как отмечает ипотечный брокер Екатерина Мишина в телеграм-канале «Ипотека в России», спустя две недели уже можно оценить, как работают новые правила. Главное новшество — отмена категории семей с двумя детьми до 18 лет как целевой аудитории для покупки или строительства дома. Это решение, по словам эксперта, лишило застройщиков индивидуального жилищного строительства (ИЖС) значительной части клиентов.
Теперь для участия в программе в семье должен быть ребенок до 7 лет или ребенок с инвалидностью до 18 лет. При этом возраст старших детей больше не ограничен — они могут быть даже 30 лет, главное, чтобы выполнялось одно из двух условий. Как подчеркивает Мишина, старшие дети нужны «для количества».
Ставки и суммы кредита
Новая система предполагает зависимость ставки от количества детей. Минимальная ставка для семей с одним ребенком начинается от 10% в регионах и от 12% в Москве и Санкт-Петербурге. Суммы кредита — от 6 млн и 12 млн рублей соответственно.
Для семей с пятью и более детьми ставка в регионах снижается до 2% при максимальной сумме кредита 10 млн рублей. В столицах и прилегающих областях при пяти детях ставка составит 4%, а сумма кредита — до 18 млн рублей. Таким образом, чем больше детей, тем ниже ставка и выше лимит кредита.
Отдельные послабления предусмотрены для тех, кто вносит первоначальный взнос не менее 50% от стоимости жилья: ставка автоматически устанавливается на уровне не выше 6%. Аналогичное правило действует, если заемщик в течение года снижает остаток долга до 50% и менее от стоимости объекта. При рождении ребенка ставка пересматривается в соответствии с текущими правилами.
Если в семье есть ребенок-инвалид до 18 лет, максимальная ставка не может превышать 6% независимо от количества детей. При этом она может быть и ниже, если есть другие дети и хотя бы одному из них меньше 7 лет. Правило «чем больше детей, тем больше сумма кредита» в этом случае также работает. Например, для семьи из Московской области с ребенком-инвалидом и двумя детьми старше 7 лет ставка составит 6%, а максимальная сумма кредита — 18 млн рублей.
Изменения для ИЖС и жилых домов
Для кредитов на индивидуальное жилищное строительство максимальная ставка теперь ограничена 6% независимо от региона и количества детей. При этом правило увеличения суммы кредита с ростом числа детей сохраняется. В регионах семье с тремя детьми доступна максимальная сумма 10 млн рублей под 6%. Однако ставка ниже 6% для целей ИЖС не снижается.
Кроме того, появилась возможность рефинансировать ипотеку на ИЖС, но только если при расчетах использовался счет-эскроу. Как отмечает Мишина, таких кредитов, по ее мнению, единицы.
Требования к прописке и сроки
Отменено требование о прописке ребенка с родителем-заемщиком. Теперь, если родители в разводе, ипотеку может взять тот, кто успел, — констатирует эксперт. Введено новое требование: основной заемщик должен быть прописан в объекте в течение 5 лет после оформления права собственности, но не позднее чем через 271 день после регистрации права. Детей прописывать не обязательно.
Срок кредитования остался прежним — до 30 лет. Однако льготная ставка будет действовать только 15 лет (180 месяцев). По истечении этого срока ставка повышается до одной из двух величин: либо до ставки на момент прекращения возмещения плюс 4 процентных пункта, либо до ключевой ставки на тот момент плюс 3 п.п. (для договоров долевого участия и договоров купли-продажи) или плюс 3,5 п.п. для ИЖС. Повышение произойдет на меньшую из величин, что выгоднее заемщику. То есть если текущая ставка 10%, то максимально через 180 месяцев она составит 14%.
Что это значит для заемщиков
Банки по-разному отреагировали на новые правила. Как сообщает Мишина, они разделились на три группы. Часть кредитных организаций временно приостановила выдачу семейной ипотеки. Другие выдают кредиты строго на 15 лет — период льготного возмещения, из-за чего ежемесячный платеж стал выше. Третьи продолжают выдавать кредиты на прежних условиях (до 30 лет), но уведомляют заемщиков о том, что через 180 месяцев остаток долга будет пересчитан по повышенной ставке.
Таким образом, потенциальным заемщикам стоит внимательно изучить условия конкретного банка и оценить свою способность обслуживать кредит после окончания льготного периода. Новые правила делают семейную ипотеку более адресной, но требуют более тщательного планирования.
Источник: Telegram: Ипотека в России
Комментарии 7