Мэр Москвы Сергей Собянин объявил о планах строительства метро в ближайших городах Московской области — Красногорске, Химках, Мытищах, Балашихе, Одинцове и двух направлениях Ленинского округа. Работы начнутся после 2030 года. Аналитики уже оценивают, как это повлияет на рынок жилья.
Что говорят аналитики
Главный аналитик «Циана» Алексей Попов считает, что строительство новых станций на радиальных линиях классического метро даёт прибавку около 15% к стоимости квадратного метра и 20% к ставкам аренды. По его словам, это применимо к проектам в Мытищах и, вероятно, в Химках через продление из Куркина. Однако в планах на 2030–2040-е годы есть и другие решения: ответвления от МЦД (Балашиха), хордовые линии (направления Ленинского округа), линии со сложным маршрутом (продление Филевской линии в Одинцово, Рублёво-Архангельской линии в Красногорск). Там прирост может быть меньше, так как часть пассажиров предпочтёт ехать в город напрямую, а не окружным путём.
Попов подсчитал, что сегодня в подмосковных локациях, куда должно прийти метро из Москвы, строится 45 жилых комплексов общей площадью около 2 млн кв. м.
Старший партнёр риелторской компании Vysotsky Estate Сергей Смирнов также ожидает увеличения стоимости жилья в Химках, Красногорске, Мытищах и Балашихе, где может сработать эффект низкой базы. Однако он предупреждает: на ожидании метро цены часто растут выше, а после открытия падают из-за разочарования от сверхожиданий. Если стоимость и начнёт подниматься, то только когда станут известны планируемые места под заложение станций.
Директор направления «Новостройки» агентства «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков отметил, что Химки и без того востребованный город, но станут ещё привлекательнее для покупателей благодаря появлению метро. Ещё больше повысится интерес к Красногорску. Мытищи — один из самых популярных городов Подмосковья со стабильным спросом. По словам Кочеткова, станция метро в пешей доступности добавляет 30–40% к спросу, а спрос приводит к увеличению цены.
Сколько сейчас стоит жильё
Ведущий эксперт по недвижимости риелторской компании «Этажи» в Москве Иван Золотарёв подсчитал, что из упомянутых городов больше всего новостроек строится в Химках — 651 тыс. кв. м. Средняя цена квадратного метра на первичном рынке там составляет ₽296 тыс., на вторичном — около ₽200 тыс.
В Мытищах возводят 559 тыс. кв. м. В некоторых проектах цены на квадратный метр стартуют от ₽140–145 тыс., а на качественном вторичном рынке — ₽180–190 тыс. В Балашихе идёт строительство 351 тыс. кв. м, цены на новостройки там находятся в районе ₽220–230 тыс., на вторичке — ₽160–170 тыс. В Красногорске возводят 334 тыс. кв. м, при этом на первичном рынке разброс цен почти двукратный — от ₽164 до ₽304 тыс. за кв. м, на вторичке аналогичная ситуация.
По мнению Золотарёва, анонс строительства метро в локациях, где уже есть альтернативы в виде МЦД и электричек, оказывает на цену минимальное влияние — в пределах 2–3% — или не влияет вовсе. В локациях с острой транспортной проблемой на этапе анонса рост может составить 10–15% для квартир в пешей доступности от метро, а при запуске — 10–20%. Для инвестиционных целей такие локации становятся более привлекательными: ставки аренды от близости метро могут расти на 15–20%, что снижает сроки окупаемости объектов.
Контекст
Метро в Подмосковье обсуждается давно, но конкретные планы появились только сейчас. Строительство начнётся после 2030 года, то есть эффект на рынок будет растянут во времени. Ранее подобные проекты уже влияли на цены: например, продление метро в сторону Новой Москвы или открытие станций в отдалённых районах столицы сопровождалось ростом стоимости жилья. Однако в Подмосковье ситуация сложнее из-за конкуренции с железнодорожным транспортом и МЦД.
Что это значит
Для покупателей квартир в Химках и Мытищах метро может стать фактором роста цен, но не стоит ждать мгновенного скачка: основные изменения произойдут после 2030 года и будут зависеть от конкретных проектов. Инвесторам, рассчитывающим на аренду, стоит учитывать, что рост ставок возможен, но он может быть ниже ожиданий, особенно в городах с уже хорошей транспортной доступностью. Тем, кто планирует покупку в этих локациях, имеет смысл следить за новостями о планируемых станциях — именно тогда, по мнению экспертов, цены могут начать движение.
Источник: Telegram: РИА Недвижимость
Комментарии 2